专题|房企平均净负债率大增至91%

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发布时间:2018-05-12 11:26

2017年房企偿债能力解析下篇(负债篇)

导读:2017年房企的偿债压力有所增加,但多数企业偿债能力还基本属于稳健水平。

文/研究员 房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁

2017年主要上市房企(A股、H股和其它)负债规模与增速持续加大,整体财务杠杆大大增加,现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的下滑。房企加权平均净负债率上升为91.09%,较2016年增加了16.19个百分点,近六成企业的净负债率有所上涨。从融资成本来看,2017年60家重点房企 融资成本持续降低至6.08%。这一方面是由于重点房企多为大中型规模房企,融资能力相对较强;另一方面也是由于前两年公司债潮的延续效应。

1.60家重点上市房企主要指:中国恒大、中海地产、万科地产、保利地产、华润置地、碧桂园、龙湖集团、世茂房地产、绿地集团、招商蛇口、中国金茂、富力地产、华夏幸福、金隅股份、远洋地产、金地集团、合生创展、融创中国、红星美凯龙、瑞安房地产、建发股份、首开股份、雅居乐、绿城中国、越秀地产、金融街、仁恒置地、旭辉集团、佳兆业、荣盛发展、合景泰富、融信中国、时代地产、宝龙地产、中国奥园、阳光城、首创置业、泰禾集团、龙光集团、保利置业、新城控股、华发股份、北京城建、金科集团、中南建设、滨江集团、中骏置业、禹洲集团、蓝光发展、路劲基建、北辰实业、中粮地产、光明地产、信达地产、正荣地产、建业地产、当代置业、景瑞地产、朗诗集团、北大资源

  一、负债:净负债率大大提高 16个百分点

1、规模:14家企业负债超千亿(部分略)

2017年末,主要上市房企总有息负债为57539亿元,同比上升29.6%,增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元,较期初上升34.5%,增幅同比增加5.5个分点,重点房企债务增加更为显著。2017年末60家重点房企有息负债占比达84.1%,增加3.1个百分点。2017年,总有息负债超过千亿的房企有14家,较2016年增加6家,这跟企业规模增长基本正相关,其中中国恒大以7326亿元蝉联第一,较2016年年末增长37%,是第二名绿地控股2679亿元的2.7倍。

从60家重点房企来看,90%的企业总有息负债都有所上涨,且超过一半的企业负债增速有所增加。2017年各大房企的规模发展十分迅猛,合约销售额超过千亿的企业已达17家,TOP20房企合约销售总额约为43400亿元,同比增长46%。而规模扩张往往伴随着负债增加,2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元,相较于2016年增长约40%,与规模增长基本同步,涨幅超过整体行业水平。

表:2017总有息负债增长/下降房企TOP10 (略)

2、净负债率:约六成企业净负债率上升(部分略)

2017年末,主要上市房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.09%,较期初上涨16.2个百分点,58%的企业净负债率有所上涨。其中,60家重点房企的加权净负债率为95%,较期初上涨15个百分点,上涨企业占比高达62%,主要是因为企业的总有息负债的增长率比持有现金的增长率高,同时所有者权益的增长较低所致。

一般而言快速扩张的企业的净负债率会大幅增加,从各梯队企业表现来看,2017年销售排行在10-30名之间的企业2017年净负债率(算术平均)增加最为显著,增幅高达21.44个百分点。与此同时,该梯队企业与50-100名之前的企业也是平均净负债率最高的企业。

万科、中海、华润等企业,财务稳健,净负债率保持较低水平。以万科为例,2017年的净负债率为9%,较2016年年末下降了17%,在降低了净负债率的情况下仍然保持了近45%的合约销售额的增长,在目前的市场状况下实属不易。此外,滨江连续两年出现了净现金的情况,虽然持有现金充足,但如果能够更充分地利用杠杆,可以推动企业进一步的发展。

3、永续债:总额缩水但发行企业数量增加(略)

  二、偿债能力:政策收紧下房企偿债压力逐步加大

1、现金短债比:整体下降26%至1.25

2017年主要上市房企现金短债比的加权平均值为1.25,较2016年末的1.69下降了26%,但现金基本可以覆盖短期负债,整体来看短期偿债压力不大。其中105家房企的现金短债比均有不同程度的下降,这主要是因为短期负债增幅较大,短期负债由2016年末11874亿元跃升至18730亿元,增幅达到了58%。分析原因,主要是2015年的公司债浪潮下,房企纷纷通过发行公司债补充流动资金,其中3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城、金科等,积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。

从60家重点房企来看,不同房企现金短债比分化严重,现金短债比最高TOP10均在2.5以上,合景泰富甚至达到了10.82,而现金短债比最低TOP10均不足1,现金无法覆盖短期债务,且其中多数房企的现金短债比较2016末都有了不同程度的“恶化”,若无法及时补充流动资金,还是存在一定偿债风险的。

  2.长短期债务比:部分企业债务结构有待优化(略)

  三、融资成本:继续下降但未来或将反弹(部分略)

从2017年60家重点房企的平均融资成本来看,大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势,整体平均融资成本由2016年末的6.45%下降至6.08%。一方面这是由于房地产市场集中度不断升高,房企强者恒强,60家企业中大中型规模房企较多,融资能力相对较强,融资渠道的拓宽从一定程度降低了企业的融资成本。

另一方面也是源于此前公司债潮的延续效应。自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来,房企发债规模便逐月攀升,直至2016年6月下旬,证监会在逐步提升发债门槛,收紧公司债,房企融资规模才略有回落。而目前企业偿还债务开支以此类居多,因而融资成本还维持在较低水平。但不难预想,随着境内融资利好不再,公司债陆续到期,房企或转战海外或寻找新的融资渠道,后期的融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。口和资本,带来大量有效购房需求,成交规模和房价仍将继续保持平稳小幅上升的态势。

  

值得注意的,2017年60家重点企业中有10家企业的平均融资成本出现了上升,其中建发股份上涨最快,提高了2.14个百分点,总体来看这些企业都是近年来扩张力度相对较大的企业。

表:60家重点房企平均融资成本上升企业(略)

  总结:创新融资、多元发展成为大势所趋(部分略)

综合来看,2017年房企的偿债压力较2016年末有所增加,但多数企业偿债能力还基本属于稳健水平,主要呈现出以下几个特点:一是杠杆加大,整体净负债率抬升至91%;二是现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的“恶化”,总体短期压力仍然不大,部分企业需要警惕;三是品牌房企融资优势突出和公司债的延续效应的影响下,60家重点房企整体平均融资成本继续下降,但是在国内楼市调控和融资收紧的背景下,房企或选择“扬帆出海”,或选择创新类融资方式,融资成本未来或将反弹。

  专题

  目录

  《2017年房企偿债能力解析》专题

前 言

一、现金:2017年房企持有现金增幅下降34.5个百分点

1、投资加大使得规模房企现金整体增幅放缓

2、有息负债增加是多数房企现金增加主因

3、中海、恒大、富力等企业扩张下现金持有减少

二、负债:规模增加34%净负债率大大提高 16个百分点

1、规模:14家企业负债超过千亿

2、净负债率:约六成企业净负债率上升

3、永续债:总额缩水但发行企业数量增加

三、偿债能力:政策收紧下房企偿债压力逐步加大

1、现金短债比:整体下降26%至1.25

2、长短期债务比:部分企业债务结构有待优化

四、融资成本:未来融资成本或将反弹

总结:创新融资、多元发展成为大势所趋

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